28.06.2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmî Gazete’de Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Değişiklik Kanunu”) yayımlanmıştır. Değişiklik Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda (“Noterlik Kanunu”) değişiklik yapılmıştır. Aşağıda ayrıntıları açıklanacak olmakla beraber Noterlik Kanunu’nda yapılan değişiklik kapsamında noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir.

Değişiklik Kanunu ile getirilen yeni düzenlemeleri özetlemek gerekir ise;

  • Noterlerin genel olarak yapacakları işlere, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verme yetkisi eklenmiştir.
  • Değişikliklerin en önemlisi ise; noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisinin getirilmiş olmasıdır. Kurumlar arası gerçekleştirilen iş dağılımı ile Tapu Müdürlüklerindeki iş yükünün azaltılması adına ilgili düzenlemenin faydalı olacağı
  • Getirilen düzenleme ile; “noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir.” Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılabilecektir.
  • Kurumlar arasındaki belge paylaşımı da Değişiklik Kanunu ile düzenlenmiş olup buna göre; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Eksik belgeler de yine aynı şekilde sistem üzerinden ilgili noterliğe aktarılacaktır.
  • Değişikliğe göre; satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi ilgili sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılır ve fiziki olarak arşivlenir.
  • Bu noktada dikkat edilmesi gereken bir husus ise; tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işleminin gerçekleştirilememesidir. Bu durumda; taşınmazın satışı öncesinde hukuki durumunun net olarak öğrenilmesi önem arz
  • Taşınmaz satış sözleşmelerinin noterler tarafından yapılması halinde ise alınacak harçlara ilişkin olarak 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınacağı belirtilmiştir.
  • Noterler huzurunda akdedilecek taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır.
  • Taşınmaz satış sözleşmesinin akdedilmesi karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınamayacak olup işleme ilişkin noter ücreti taşınmazın değerine göre 500,00.-TL’den az ve 4.000,00.-TL’den fazla olamayacaktır. İlgili tutarlar her yıl ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılacaktır. Taşınmaz satış işlemlerinde Tapu ve Kadastro Müdürlükleri’nin aldıkları döner sermaye bedelinin her halükârda ilgili müdürlüğe ödeneceği de düzenlenmiştir.
  • Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesine göre; bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenecektir.
  • Kanun’da yapılan değişiklik ile taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden doğan zararlardan işlemi gerçekleştiren kurum olarak noterlerin de sorumlu olacağı ifade edilmiştir. Söz konusu zararın Devlet tarafından giderilmesi halinde ilgili noterliğe rücu hakkı bulunmaktadır.
  • İlgili taşınmaz satış sözleşmesi sebebiyle noterliğe karşı açılacak davalarda yetkili mahkeme tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir.
  • Yukarıda belirtilen değişikliklerin, Değişiklik Kanunu ile öngörülen bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlayacağı ve her halükârda 01.01.2023 tarihine kadar kurularak değişikliklerin yürürlüğe gireceği öngörülmüştür.

Getirilen yeni düzenlemeler ile Tapu Müdürlüklerindeki iş yükünün hafifletilmesine katkı sağlanacağı değerlendirilmekle beraber taşınmaz üzerinde (i) hak sahibinin belirlenememesi veya (ii) satışa engel hukuki bir durumun varlığı halinde bu yenilikten faydalanılamayacaktır. İlgili maddenin uygulanmasına ilişkin Adalet Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelik ise uygulamanın ne yönde şekilleneceği bakımından önem arz edecektir. Uygulamalarda ne gibi sorunlar ile karşılaşılacağını ise değişikliklerin yürürlüğe girmesinden sonra takip ediyor olacağız.