Konut Kiraları Artış Oranında Değişiklik

11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Değişiklik Kanunu”) yayımlanmıştır. Değişiklik Kanunu’nun 4. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) geçici madde eklenmiştir. TBK’nın Geçici 1. maddesi ile 11.06.2022 tarihinden itibaren konut kiraları bakımından 01.07.2023 tarihine kadar yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olarak kabul edilmiştir. İlgili maddeye göre; “bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir”. İlgili madde uyarınca; bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır.

İlgili düzenleme sadece konut kiraları bakımından geçerli olup iş yeri kiralarında ise TBK’nın önceki hükümleri uygulanmaya devam edecektir. Diğer bir deyişle; iş yeri kiraları bakımından bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla artış uygulanmaya devam edecektir.

Değişiklik ile artış konusu düzenlenen konut kiraları ile iş yeri kiraları bakımından sözleşmeden mevzuatta öngörülenden daha düşük bir oran belirlenmiş olması halinde düşük artış oranı her halükârda uygulama alanı bulacaktır.

Madde ile getirilen yeni düzenleme 11.06.2022 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek olup 01.07.2023 tarihine kadar yenilenen konut kira sözleşmeleri bakımından geçerli olacaktır.

TBK’nın 344/3. maddesi ise mevcut değişiklik akabinde de uygulanmaya devam edecek olup “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir”. Dolayısıyla bu hususta açılacak kira tespit davalarının değişiklikten etkilenmeyeceği değerlendirilmektedir.

Getirilen değişiklik ile beraber konut kiralarında kiracıların yaşadığı yoğun enflasyon yükününün hafifletilmesi hedeflenmektedir. Ancak söz konusu değişikliğin kiracıların uygulamada yaşadıkları çoğu sorunu çözebilecek nitelikte olmadığı değerlendirilmektedir. TBK’da öngörülen emredici düzenlemelere rağmen fahiş kira artışları tatbik etmek isteyen kiraya verenler ve olumlu sonuç alınamadığında ise şartları oluşmamış tahliye davaları ikame edilmesi gibi sorunların güncel olduğu değerlendirilmektedir.

Maddede yer alan değişiklikleri tablo içerisinde özetlemek gerekir ise;